Se acaba de publicar en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, con fecha de 21 de septiembre de 2020 (ley que entra en vigor el 22 de septiembre de 2020). Esta ley tiene como objetivo regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia permanente o viviendas con mercado tenso (se encuentran excluidos las viviendas arrendadas antes del día 1 de enero de 1995, los sujetos a un régimen de protección oficial, de inserción o alquiler social.

¿Qué es el mercado de vivienda tensa?

Son los municipios o partes de municipio en riesgo de poder proveer en la población de suficiente vivienda de alquiler en condiciones asequibles. Son los 60 municipios con más de 20.000 habitados o municipios del área Metropolitana de Barcelona que hayan tenido un incremento de rentas de alquiler superior al 20% entre los años 2014 y 2019.

Indica la existencia de esta situación cualquiera de las siguientes circunstancias:

• Que el precio del alquiler tenga un crecimiento superior del de la media de los de Cataluña.
• Que la carga del precio del alquiler supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares
• de la renta mediana de las personas menores de 35 años.
• Que el precio de los alquileres experimente, en los 5 años anteriores, un crecimiento interanual acumulado al menos de 3 puntos más a la tasa del IPC de Cataluña.

¿Se modifica el índice de referencia de precios de alquileres en un municipio de vivienda tensa?

La declaración de un municipio como área con mercado de vivienda tensa requiere que tenga aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento competente.

¿Cómo se determina la renta inicial?

La renta pactada al inicio del contrato no puede ultrapasar el precio de referencia por el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Si la vivienda ha sido arrendada dentro de los 5 años anteriores, tampoco puede superar la renta contratada en el último contrato de arrendamiento incrementada con el índice de garantía de competitividad. Excepto en los siguientes supuestos:

• Existencia de relación de parentesco entre las partes que formalizaron el contrato anterior.
• Cuando el contrato anterior hubiera sido excluido de la aplicación de esta Ley.

Si posteriormente al último contrato de arrendamiento se han hecho OBRAS DE MEJORA en el piso o el edificio, la renta inicial se podrá incrementar en base a la regulación de la LAU por estos supuestos.

En caso de que la vivienda haya sido arrendada en los 5 años anteriores a esta Ley, el PROPIETARIO sea persona física y su unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces la IRSC (incluyendo las rentas de los arrendamientos), no será de aplicación del límite del precio de referencia, se mantendrá el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento.

Si la renta del anterior contrato es inferior al Precio de Referencia, podrá incrementarse hasta el importe del Precio de Referencia. Esta excepción no será de aplicación cuando los ingresos del ARRENDATARIO sean iguales o inferiores a 3,5 veces de la IRSC ponderado.

Si una misma vivienda puede ser objeto de varios arrendamientos de forma simultánea que habiten a partes concretas de la vivienda: la suma de las rentas no puede ultrapasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de todo el piso.

¿Cómo se establece el precio de referencia?

Se establece a partir del ÍNDICE DE REFERENCIA DE PRECIOS DE ALQUILER De VIVIENDAS que determina el departamento competente a partir de los datos del Registro de Fianzas y de las características adicionales a tener en cuenta para calcular este índice en cada momento.

En el contrato de arrendamiento se tiene que adjuntar el documento que informa del valor del índice correspondiente, expresado en €/m², con sus áreas inferior y superior. Estos datos tienen que ser las de la fecha del contrato.

El arrendador puede proponer un incremento del precio de referencia: Puede incrementar el precio del alquiler de referencia en concepto de obras ejecutadas en el último año que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda. El incremento se calculará en base en el capital invertido en la mejora de la vivienda (no se considera como capital invertido el importe de las subvenciones y las ayudas públicas que haya obtenido el propietario para mejorar la vivienda).

El contrato de arrendamiento tiene que indicar el importe de la renta resultante de aplicar el índice de referencia, expresando en €/m² a la superficie útil de la vivienda. Como excepción, las partes pueden acordar fijar el precio de referencia en el valor indicado, incrementado o minorado en un 5%, siempre y cuando se tengan en cuenta como mínimo 3 de las siguientes características específicas del piso:

• Ascensor
• Aparcamiento
• Vivienda amueblada
• Sistema de calefacción o refrigeración en el piso
• Zonas comunitarias de uso compartido: jardín, azotea, etc.
• Piscina comunitaria.
• Servicio de conserjería.
• Vistas especiales.

Además, si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador tiene que informar responsablemente y por escrito al arrendatario del importe de la renta de la fecha del anterior arrendamiento. El arrendatario puede solicitar del Registro de Fianzas la información relativa a la fecha y renta del contrato anterior, previa autorización escrita del arrendador.

Finalmente, la renta contractual solo se podrá actualizar de acuerdo con la normativa reguladora del contrato de arrendamiento de vivienda.

En cuanto a los gastos generales y los servicios individuales…

Se puede pactar que el arrendatario asuma los gastos generales y los servicios individuales. Se tiene que hacer constar en el contrato de forma DESGLOSADA, en cada recibo, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.

El arrendador tiene que elaborar y librar al arrendatario, en el plazo de un mes, la finalización del año natural, la liquidación de los gastos, y si son inferiores a las pactadas, tiene que devolver la diferencia al arrendatario.

Además, el arrendatario tiene derecho a obtener del arrendador, la restitución de las cantidades pagadas con exceso que ultrapasen los límites del índice de referencia, y con devengo del interés legal más tres puntos.

En cuanto a las viviendas nuevas o rehabilitados…

Durante los 5 años posteriores a la obtención del Certificado final de obra, la renta inicial pactada no puede superar el área superior del índice de referencia. Transitoriamente, en todo caso, en los tres primeros años de vigencia de esta Ley, en estos arrendamientos no se los es de aplicación el régimen de contención de rentas.

¿Qué pasa si el propietario realiza obras de mejora?

Podrá elevar la renta en la forma prevista a la LAU, aunque ultrapase el límite del arte. 6. Aun así, no tienen consideración de obras de mejora:

• Las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o del edificio.
• Las exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que integran la vivienda.

El incremento de renta por obras de mejora se tiene que notificar al arrendatario identificando los gastos que puedan figurar en el presupuesto y que no tengan consideración de obras de mejora.

¿Qué pasa con los contratos vigentes?

Lo contratas vigentes anteriores a esta reforma se continúan rigiendo por la legislación anterior. En caso de renovación del contrato que suponga ampliación de la duración o modificación de la renta, tiene que aplicarse el control de rentas que establece esta Ley.

¿Qué sanciones se pueden aplicar?

Se aplicable, en caso de incumplimiento, una serie de supuestos que pueden constituir Infracción LEVE (sanción de entre 3.000 € y 9.000 €) o GRAVE (sanción de entre 9.001 € y 90.000 €), en función de si el alquiler supera o es inferior al 20% del alquiler máximo permitido por esta ley.